Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Anlässlich des Abschlusses eines Wohnraummietvertrags unterwarf sich der Mieter im Dezember 2013 mittels einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Miete. Die Mietvertragsparteien entschieden sich dazu, da der Mieter geschäftlich erfahren war und noch über keinen inländischen Wohnsitz verfügte und somit eine Schufa-Auskunft nicht möglich war. Zudem leistete der Mieter eine Kaution von drei Monatsmieten. Aufgrund angeblicher Mängel minderte der Mieter ab März 2014 seine Miete. Der Vermieter hielt ein Minderungsrecht für nicht gegeben und betrieb aus der notariellen Urkunde die Zwangsvollstreckung wegen der rückständigen Miete. Dies hielt wiederum der Mieter für unzulässig. Er meinte, dass eine Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung neben einer Mietkaution unzulässig sei. Er erhob daher Vollstreckungsabwehrklage.

Amtsgericht wies Klage ab, Landgericht gab ihr statt

Während das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg die Vollstreckungsabwehrklage abwies, gab ihr das Landgericht Berlin statt. Die Zwangsvollstreckung aus dem notariellen Vertrag sei unzulässig, da die notarielle Unterwerfung als eine unzulässige Mietsicherheit gemäß § 551 Abs. 4 BGB anzusehen sei. Gegen diese Entscheidung legte der Vermieter Revision ein.

Bundesgerichtshof bejaht Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten des Vermieters und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Die Zwangsvollstreckung sei nicht unzulässig. Denn die notarielle Unterwerfungserklärung sei nicht gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Unterwerfung in sofortige Zwangsvollstreckung keine Mietsicherheit

Zwar begrenze § 551 Abs. 1 BGB die höchstzulässige Kaution auf drei Monatsmieten, so der Bundesgerichtshof. Davon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen seien gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Jedoch sei die Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung keine Mietsicherheit. Denn die Unterwerfungserklärung biete dem Vermieter keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie etwa eine Barkaution, ein verpfändetes Sparbuch oder die Bürgschaft eines Dritten. Vielmehr werde ihm lediglich eine schnellere Vollstreckung ermöglicht. Der Mieter stehe auch nicht schutzlos da, da er eine Vollstreckungsabwehrklage erheben könne. In diesem Fall könne die Zwangsvollstreckung vorläufig eingestellt werden.