Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter einer Wohnung leisteten zu Mietbeginn im Mai 1996 eine Kaution in Höhe von 4.250 DM. Nachfolgend kam es zu einem Eigentümerwechsel an der vermieteten Wohnung. Nachdem das Mietverhältnis im Oktober 2002 endete, verlangten die Mieter von der neuen Vermieterin die Rückzahlung der Kaution. Diese weigerte sich jedoch zu zahlen und führte als Begründung an, dass sie die Mietkaution von der alten Vermieterin nicht erhalten habe. Da die Mieter dies nicht gelten ließen, kam der Fall vor Gericht.

Amtsgericht und Landgericht verneinten Rückzahlungsanspruch

Sowohl das Amtsgericht Pankow/Weißensee als auch das Landgericht Berlin verneinten einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution. Das Landgericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Eigentümerwechsel vor dem 1. September 2001 und somit vor In-Kraft-Treten des § 566 a BGB stattgefunden habe. Daher sei der Fall nach der alten Rechtslage zu beurteilen gewesen. Gemäß § 572 BGB alte Fassung habe nur dann ein Rückzahlungsanspruch bestanden, wenn der Erwerber von dem Vermieter die Mietkaution erhalten habe. Dies sei hier jedoch nicht der Fall gewesen. Gegen diese Entscheidung legten die Mieter Revision ein. Ihrer Meinung sei der Fall nach der neuen Rechtslage zu beurteilen gewesen. Nach dem neuen § 566 a BGB komme es nicht darauf an, ob der Erwerber die Kaution erhalten habe.

Bundesgerichtshof hielt § 566 a BGB ebenfalls für nicht anwendbar

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Die Rückzahlungspflicht der neuen Eigentümerin habe sich nicht nach § 566 a BGB bemessen. Diese Vorschrift sei nicht anzuwenden gewesen. Denn es sei aus Art. 229 § 3 EGBGB nicht zu entnehmen, dass die Regelung auf Grundstückskäufe vor dem In-Kraft-Treten der Vorschrift am 1. September 2001 anzuwenden sei.

Vertrauensschutz und Rechtssicherheit erfordern Übergangsvorschriften

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs sei aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit für Mietverträge Übergangsvorschriften erforderlich. Denn solche Verträge werden teilweise lange vor dem In-Kraft-Treten von neuem Recht geschlossen. Die Mietvertragsparteien haben die Verträge entsprechend der alten Rechtslage ausgestaltet. Dies gelte auch für Kaufverträge. In vielen Fällen werde der Erwerber im Vertrauen auf die Regelung des § 572 BGB a.F. die vom Mieter geleistete Kaution bei den Vertragsverhandlungen nicht berücksichtigt haben. Aufgrund dessen Regelung habe für ihn kein Anlass bestanden, auf eine Weiterleitung der Kaution zu drängen. Würde man ihm nachträglich dennoch die Erstattungspflicht nach § 566 a BGB auferlegen, wäre sein berechtigtes Vertrauen auf den Bestand der alten Rechtslage nicht geschützt.