Im zugrunde liegenden Fall war eine Mieterin im Januar 2005 in ihre neue Wohnung eingezogen, zum September desselben Jahres hatte sie den Vertrag wieder gekündigt. Im Formularmietvertrag hieß es unter § 2: "Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit demnach nur außerordentlich kündigen kann!"

Vermieter verlangt Miete für ein volles Jahr

Die Mieter gaben die Wohnung am 28. Oktober 2005 an den Vermieter zurück. Das Amtsgericht verurteilte die Mieter zur Zahlung der Miete bis einschließlich Oktober 2005. Der Vermieter wollte jedoch auch die Miete für den Zeitraum November 2005 bis einschließlich Februar 2006 erhalten. Das Amtsgericht Weißenfels und das Landgericht Halle als Berufungsgericht wiesen dieses Begehren des Vermieters aber zurück.

BGH: Einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters ist unwirksam

Ebenso entschied der Bundesgerichtshof (Revisionsinstanz). Er führte aus, dass der einseitige Kündigungssauschluss zu Lasten der Mieter gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist. Die Mieter würden durch den einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss unangemessen benachteiligt.

BGH grenzt vorliegenden Fall zu früherer Entscheidung ab

Die Richter des Bundesgerichtshofs wiesen darauf hin, dass der vorliegende Fall sich von dem Urteil vom 23.11.2005 - VIII ZR 154/04 - unterscheide. Damals hatte der Senat im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung entschieden, dass ein einseitiger Kündigungssauschluss wirksam vereinbart worden sei. In der genannten Entscheidung verneinten die Bundesrichter eine unangemessene Benachteiligung des Mieters deshalb, weil der den Mieter benachteiligende einseitige Kündigungsausschluss durch die Gewährung von Vorteilen ausgeglichen worden sei, welche die Staffelmietvereinbarung (auch) für den Mieter biete und in denen bereits der Gesetzgeber die sachliche Rechtfertigung für einen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen habe.

Im vorliegenden Fall gab es keinen Ausgleich für den Mieter

Im vorliegenden Fall wurde kein Staffelmietvertrag geschlossen. Es fehlte auch sonst an der Gewährung eines ausgleichenden Vorteils für den Mieter, der den einseitigen Kündigungsverzicht hätte rechtfertigen können.

BGH-Richter unterscheiden, ob der Kündigungsverzicht individualvertraglich oder im Formularmietvertrag vereinbart wurde

Die Richter sahen auch keinen Widerspruch zur ihrer Entscheidung vom 22. Dezember 2003 - Az. VIII ZR 81/03 - (NJW 2004, 1448). Dort wurde zwar die Wirksamkeit eines einseitigen Verzichts des Wohnraummieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht bejaht. Der vorliegende Fall unterscheide sich allerdings von dem damaligen Rechtsstreit in einem wesentlichen Punkt: Im dortigen Verfahren war der Kündigungsverzicht individualrechtlich vereinbart. Damit sei die hier einschlägige Vorschrift des § 307 BGB unanwendbar gewesen, der nur eine Regelung für Allgemeine Geschäftsbedingungen enthalte.