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Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.09.2013
VIII ZR 280/12 -

Vermieter darf Mieterhöhung auch später geltend machen als in § 558 b BGB bestimmt

BGH zu den Auswirkungen einer zu einem späteren als dem in § 558 b BGB bestimmten Zeitpunkt begehrten Mieterhöhung auf das Sonder­kündigungs­recht des Mieters nach § 561 Abs. 1 BGB

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit den Auswirkungen einer zu einem späteren als dem in § 558 b BGB* bestimmten Zeitpunkt begehrten Mieterhöhung auf das Sonder­kündigungs­recht des Mieters nach § 561 Abs. 1 BGB** zu befassen und entschied, dass der Vermieter nicht gehindert ist, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren Zeitpunkt als dem sich aus § 558 a BGB ergebenden Zeitpunkt geltend zu machen. Die Rechte des Mieters im Hinblick auf das Sonder­kündigungs­recht nach § 561 BGB, werden hierdurch nicht unzulässig beschnitten.

Die Beklagten des zugrunde liegenden Streitfalls sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 7. Januar 2011 wurden sie seitens des Vermieters aufgefordert, mit Wirkung zum 1. August 2011 der Erhöhung der bisherigen Nettokaltmiete um 272,78 Euro zuzustimmen. Die Beklagten stimmten nicht zu.

Vermieter klagt auf Zustimmung zur Mieterhöhung

Mit der Klage nimmt der Vermieter die Beklagten auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung des Klägers stattgegeben.

Rechte des Mieters im Hinblick auf Sonderkündigungsrecht werden durch frühe Ankündigung der Mieterhöhung nicht unzulässig beschnitten

Die zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bestätigt, dass der Vermieter nicht gehindert ist, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren Zeitpunkt als dem sich aus § 558 a BGB ergebenden Zeitpunkt geltend zu machen. Rechte des Mieters, insbesondere das dem Mieter bei einer Mieterhöhung zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB, werden hierdurch nicht unzulässig beschnitten. Begehrt der Vermieter die Mieterhöhung - wie hier - erst zu einem späteren als dem in § 558 b BGB genannten Zeitpunkt (hier zum 1. August 2011), ist § 561 BGB nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass dem Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung (hier bis zum 31. Juli 2011) die Möglichkeit offen bleibt, sich von dem Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats (hier 30. September 2011) zu lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter noch für weitere zwei Monate (hier August und September 2011) die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Mieter wird durch ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen somit nicht benachteiligt. Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers war daher wirksam und hat zur Folge, dass die Beklagten, die von ihrem Sonderkündigungsrecht aus § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB keinen Gebrauch gemacht haben, ab 1. August 2011 die - der Höhe nach unstreitige - erhöhte Miete schulden.

* § 558 b BGB

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden. [...]

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Erläuterungen

** -  § 561 BGB

(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam

 

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 26.09.2013
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 07.11.2011
    [Aktenzeichen: 237 C 126/11]
  • Landgericht Berlin, Urteil vom 07.08.2012
    [Aktenzeichen: 65 S 430/11]
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Fundstellen in der Fachliteratur:
  • NJW-Spezial 2013, 738 (Michael Drasdo)Zeitschrift: NJW-Spezial, Jahrgang: 2013, Seite: 738, Entscheidungsbesprechung von Michael Drasdo

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