In dem zugrunde liegenden Fall kam es infolge eine richterlich angeordneten Durchsuchung zu Beschädigungen einer Mietwohnung, da das Sondereinsatzkommando der Polizei das Fenster zum Einsteigen in die Wohnung nutzte. Hintergrund der Durchsuchung war der Verdacht, dass der Mieter der Wohnung mit Betäubungsmitteln Handel treiben sollte. Der Vermieter verlangte aufgrund des Vorfalls Schadenersatz. Das Landgericht gab der Klage statt. Das Berufungsgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass dem Vermieter kein Sonderopfer abverlangt worden sei. Denn mit der Vermietung habe der Vermieter die Kontrolle und Einflussmöglichkeit über die Verwendung der Wohnung freiwillig im Wesentlichen aufgegeben. Die dadurch verbundene Gefahr von Missbräuchen oder auf den Mieter zurückgehende Beschädigungen, wie etwa infolge von Durchsuchungen der Polizei, sei Bestandteil des Mietzinses und daher kein Sonderopfer. Der Vermieter legte gegen das Berufungsurteil Revision ein.

Anspruch auf Schadenersatz wegen enteignenden Eingriffs bestand

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten des Vermieters. Ihm habe ein Anspruch auf Schadenersatz wegen eines enteignenden Eingriffs zugestanden. Solche Ansprüche kommen dann in Betracht, wenn rechtmäßige hoheitliche Maßnahmen bei einem Betroffenen unmittelbar zu Nachteilen führen, die er aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen hinnehmen muss, die aber die Schwelle des Zumutbaren überschreiten. Der enteignende Eingriff stelle eine zwangsweise staatliche Beeinträchtigung des Eigentums dar, der den Betroffenen im Vergleich zu anderen ungleich behandelt und ihm zu einem Sonderopfer für die Allgemeinheit zwingt.

Vermieter erbrachte Sonderopfer

Dies zugrunde gelegt sei nach Ansicht des Bundesgerichtshofs die Auffassung des Berufungsgerichts nicht richtig gewesen, wonach ein Vermieter grundsätzlich das Risiko von Sachbeschädigungen bei Ermittlungsmaßnahmen zu tragen habe und kein Sonderopfer erbringe. Es sei zu beachten gewesen, dass das Eigentum des Vermieters zum Zwecke der Strafverfolgung und damit im öffentlichen Interesse beeinträchtigt wurde. Der Vermieter sei einem staatlichen Eingriff ausgesetzt gewesen, der ihn anders als andere Eigentümer zu einer Aufopferung im öffentlichen Interesse zwang. In solchen Fällen verwirkliche sich nicht das allgemeine Lebensrisiko eines Vermieters.

Vermietung schließt Erbringung eines Sonderopfers nicht aus

Durch die Vermietung sei die Erbringung eines Sonderopfers nicht ausgeschlossen gewesen, so die Bundesrichter weiter. Zwar müsse ein nachteilig Betroffener die Schäden selbst tragen, wenn er sich freiwillig in eine gefährliche Situation begeben habe. Dies sei jedoch bei einer Vermietung nicht der Fall. Die Vermietung einer Wohnung sei ein sozial erwünschtes Verhalten, das im Normalfall die Gefahr strafbaren Verhaltens der Mieter weder begünstigt noch hervorruft. Aus diesem Grund stehen die Vermietung und das den Polizeieinsatz auslösende strafbare Verhalten des Mieters regelmäßig unabhängig und selbstständig nebeneinander. Zudem erfolge die Überlassung der Wohnung stets zum vertragsgemäßen Gebrauch. Dafür zahle der Mieter den Mietzins. Werde die Wohnung hingegen zum Handeltreiben mit Betäubungsmitteln verwendet, so liege eine vertragswidrige Nutzung vor. Der Mietzins sei aber keine Gegenleistung für eine vertragswidrige Verhaltensweise.

Kenntnis von Straftaten schließt Anspruch aus

Aus Sicht des Gerichtshofs sei der Anspruch jedoch ausgeschlossen, wenn der Vermieter weiß oder davon erfährt, dass die Wohnung für die Begehung von Straftaten genutzt wird oder werden soll. Das Berufungsgericht hat jedoch dazu keine Feststellungen getroffen. Das Berufungsurteil wurde daher aufgehoben und zur Neuentscheidung an das Oberlandesgericht Naumburg zurückverwiesen.