Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Mieter einer Wohnung minderte seine monatliche Bruttomiete um 7 %. Grund dessen war, dass der Hauseingang durch Urinpfützen verschmutzt war. Die Vermieterin meinte, dass die Situation keinen Mangel dargestellt habe, da solche Verschmutzungen in Berlin nicht völlig auszuschließen seien. Sie erhob daher Klage auf Zahlung der ausstehenden Miete.

Anspruch auf Mietzahlung bestand nicht

Das Amtsgericht Mitte entschied gegen die Vermieterin. Ihr habe kein Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB zugestanden. Denn dem Mieter habe wegen eines Mangels an der Mietsache ein Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB) in Höhe der einbehaltenen Miete zugestanden.

Zurückbehaltungsrecht bestand aufgrund eines Mangels

Die Mietsache sei hier mit einem Mangel behaftet gewesen, so das Amtsgericht weiter. Denn zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache gehöre, diese über einen vergleichsweise reinlichen Zugang betreten zu können und dabei nicht regelmäßig durch Urinpfützen treten zu müssen. Weiterhin gehöre das Urinieren in Hauseingängen nicht zum normalen Erscheinungsbild eines Wohnhauses in Berlin. Zudem sei eine etwaige Kenntnis des Mieters von der Situation bei Anmietung der Wohnung unbeachtlich. Denn eine Kenntnis vom Mangel stehe der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts nicht entgegen.

Recht zur Mietminderung bestand nicht

Dem Mieter habe demgegenüber nach Ansicht des Amtsgerichts kein Recht zur Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB zugestanden. Denn es habe an der erforderlichen Erheblichkeit gefehlt. Das Ausmaß der Beeinträchtigung sei als vergleichsweise gering anzusehen gewesen. Zum einen war der Bereich der Briefkästen nicht betroffen. Zum anderen konnten die Urinpfützen mit wenigen Schritten überwunden werden. Erst wenn die Gerüche und Verschmutzungen ein solches Maß annehmen, dass die Benutzung der Wohnung behindert werde oder die Gefahr der Verbreitung von Krankheitserregern bestehe, sei ein Minderungsrecht zuzugestehen. Dies sei hier nicht der Fall gewesen.