Das beklagte Ehepaar des zugrunde liegenden Streitfalls mietete mit Vertrag vom 28. Oktober 2008 vom Kläger eine Souterrainwohnung in Hohenbrunn bei München zu einem monatlichen Mietzins von 1.490 Euro.

Mieter bezeichnet Vermieter als "promovierter Arsch"

Zwischen den Parteien wurden zahlreiche Zivilverfahren im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis geführt und es wurden gegenseitig Strafanzeigen erstattet. Am 2. Mai 2014 rief das beklagte Ehepaar zwischen 6.00 Uhr und 6.30 Uhr morgens beim Vermieter an, um diesem mitzuteilen, dass die Wassertemperatur im Bad ihrer Wohnung nur 35 Grad Celsius erreiche statt der erforderlichen 40 Grad. Als die Parteien gegen 9.15 Uhr im Hof des Anwesens zusammentrafen, forderte der Vermieter die Beklagten auf, ihm zur Überprüfung der Wassertemperatur Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Dies lehnten die Beklagten ab. Sie wiesen darauf hin, dass dies nicht notwendig sei, da im gesamten Haus das Wasser nicht warm genug sei. Im Rahmen des Wortwechsels beleidigte der Mieter den Vermieter mit den Worten "Sie promovierter Arsch".

Mieter hält fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt

Der Vermieter kündigte am 31. Mai 2014 das Mietverhältnis fristlos wegen dieser Beleidigung. Die Mieter akzeptierten die fristlose Kündigung nicht. Die Beleidigung sei nicht grundlos erfolgt. Der Vermieter habe den Mieter zuerst geduzt und körperlich angegriffen. Daher sei die fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt.

Vermieter kann Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Beleidigung nicht zugemutet werden

Die zuständige Richterin am Amtsgericht München gab dem Vermieter Recht. Die fristlose Kündigung wegen der Beleidigung ist wirksam. Die Vertragsverletzung durch die Beleidigung wiege so schwer, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden könne, das Mietverhältnis fort zu setzen. Eine Beleidigung ist ein Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung. Bloße Unhöflichkeiten, die keinen ehrverletzenden Charakter haben, scheiden als Kündigungsgrund aus. Das Gericht stellte fest, dass die Titulierung mit "Sie promovierter Arsch" die Ehre verletzt und weit über eine gegebenenfalls noch hinzunehmende Pöbelei oder Unhöflichkeit hinausgeht. Diese grobe Beleidigung sei eine Vertragsverletzung, die so schwer wiege, dass dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Hierbei hat das Gericht berücksichtigt, dass die Parteien im gleichen Haus wohnen und damit regelmäßige Zusammentreffen unausweichlich sind und dass sich der Mieter nicht entschuldigt hat. Die Mieter haben nicht den Beweis erbracht, dass der Vermieter den Mieter zuvor provoziert hat.

Vorherige Abmahnung nicht notwendig

Das Gericht stellte weiter fest, dass vor der Kündigung keine Abmahnung erfolgen musste. Die massive Beleidigung habe die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so schwerwiegend erschüttert, dass sie auch durch eine Abmahnung nicht hätte wiederhergestellt werden können. Eine Abmahnung sei daher nicht erfolgversprechend gewesen.