Die Beklagte hatte eine Wohnung in Unterföhring vom Kläger gemietet. Bei ihr wohnte ihre Tochter sowie ihre Hunde. Die Beklagte kündigte außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist. Die Beklagte behauptet, zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen zu sein, da es wiederholt zu Konfrontationen mit der Verwalterin gekommen sei. Man sei von ihr beschimpft worden, wobei sie durchgängig geklingelt und an die Türe geklopft habe. Die Tochter hätte daraufhin eine Panikattacke erlitten, gezittert und sich den ganzen Tag übergeben. Die Verwalterin habe wiederholt Zettel mit der Aufforderung das Haus bzw. den Garten zu putzen hinterlassen. Als die Fenster ausgetauscht worden seien, habe die Verwalterin ohne Einverständnis der anwesenden Tochter die Wohnung betreten. Der Kläger habe zudem unberechtigt und ohne Kenntnis der Beklagten einen Schlüssel zur Wohnung gehabt. Hundehaufen seien im Garten nicht vorhanden gewesen bzw. seien nicht von den Hunden der Beklagten gewesen. Nach angeblichen verbalen Beschimpfungen der Tochter sei man in ein Hotel gezogen.

Vermieterin streitet Vorfälle ab

Der Kläger bestreitet die Vorfälle. Die Verwalterin hätte die Tochter lediglich darauf aufmerksam gemacht, dass die etwa acht bis zehn Hinterlassenschaften ihrer Hunde zu beseitigen seien. Auch habe die Tochter der Verwalterin den Zutritt zur Wohnung gewährt. Die Beklagte habe auch gewusst, dass der Kläger über einen Zentralschlüssel verfügen würde. Selbst wenn der Vortrag der Beklagten wahr wäre, wären die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht gegeben.

Aufforderung Haus bzw. Garten zu putzen kein Kündigungsgrund

Der zuständige Richter am Amtsgericht München gab dem Kläger Recht. Ständige Aufforderungen zum Putzen bzw. zum Beseitigen von Müll können einen wichtigen Grund darstellen, wenn sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar machen. Nach Angaben der Tochter handelt es sich um ca. einen Zettel alle drei Monate. Für sich genommen stellt jedoch eine Aufforderung, das Haus bzw. den Garten zu putzen, alle drei Monate noch keine Gängelung des Mieters dar, welche eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Es war nicht weiter aufzuklären, ob der Beklagten bewusst war, dass der Kläger über einen weiteren Schlüssel für die Wohnung verfügte. Dies begründet jedoch noch keinen außerordentlichen Kündigungsgrund bzw. die Unzumutbarkeit den Ablauf der Kündigungsfrist abzuwarten.

Abwarten der Kündigungsfrist zumutbar

Selbst wenn die Verwalterin mit den Schreinern ohne vorheriges Fragen durch die offene Türe die Wohnung betreten hat, kann die außerordentliche Kündigung hiermit nicht begründet werden. Dabei sind die bereits angesprochenen Punkte zu berücksichtigen, nämlich dass sich die Zeugin keinen Zutritt verschaffte, da kein Hindernis überwunden wurde, und dass sie für den Einbau der neuen Fenster zuständig war und nicht zum Verlassen der Wohnung aufgefordert wurde. Bei dem Vorfall ist das Gericht nach der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Verwalterin stark mit der Faust gegen die Türe der streitgegenständlichen Wohnung klopfte. Das Gericht ist aufgrund der Aussage der Tochter auch davon überzeugt, dass sie dieses Ereignis bewegte. Dabei ist zu beachten, dass unstreitig Hundekot im Garten des Anwesens der Anlass hierfür war. Selbst wenn man unterstellt, dass die Aktion der Verwalterin überzogen wäre, ist die Reaktion - auch wenn das Gericht annimmt, dass die Tochter panisch wurde - für die Verwalterin nicht vorhersehbar. Zwar kann das Gericht durchaus nachvollziehen, dass vor allem dieser Vorfall zur Kündigung motiviert, jedoch ist das Abwarten der Kündigungsfrist weiterhin zumutbar, zumal es sich hierbei um einen einmaligen Vorfall im Rahmen des zehnjährigen Mietverhältnis handelt.