Der Kläger des zugrunde liegenden Falls kaufte mit Kaufvertrag vom 5. Oktober 2015 ohne vorherige Besichtigung eine Wohnung in München und wurde am 4. Februar 2016 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Wohnung war seit 27. Mai 1981 an den Beklagten vermietet. In dem Mietvertrag ist folgende Regelung:

"(1) Der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter oder beide können die Mieträume betreten, um die Notwendigkeit unaufschiebbarer Hausarbeiten festzustellen.

(2) Will der Vermieter das Grundstück verkaufen, so darf er oder ein von ihm Beauftragter nach Ankündigung die Mieträume zusammen mit den Kaufinteressenten an Wochentagen von 9 Uhr bis 12 Uhr und 16 Uhr bis 18 Uhr betreten.

(3) Ist das Mietverhältnis gekündigt, so darf der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter die Räume mit den Mietinteressenten zu den gleichen Stunden betreten.

(4) Der Mieter muss dafür sorgen, dass die Räume auch in seiner Abwesenheit betreten werden können."

Mieter verweigert Zugang zur Besichtigung der Wohnung

Am 26. Februar 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Da er die Wohnung bisher noch nie besichtigt hatte, teilte er dem Mieter schriftlich mit, dass er die Wohnung besichtigen und ausmessen möchte und schlug drei verschiedene Termine vor. Der Mieter wandte sich dagegen und vertrat die Ansicht, dass dem Vermieter ein Besichtigungsrecht nur mit Mietinteressenten zustände und sein Informationsrecht durch die Übersendung von einer Architektenskizze erfüllt sei. Außerdem forderte der Mieter den Kläger auf, 638 Euro an ihn zu bezahlen, da er eine neue Spülmaschine angeschafft hatte, nachdem die alte Maschine kaputt gegangen war.

Eigentümer steht berechtigtes Interesse zur Besichtigung der Wohnung zu

Der neue Eigentümer erhob daraufhin Klage. Das Amtsgericht München verurteilte den Mieter auf Duldung der Besichtigung der Wohnung. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass in seinem Bedürfnis auf erstmalige Information hinsichtlich des Aussehens, der Ausstattung sowie der genauen Größe der Wohnung ein berechtigtes Interesse des Eigentümers zu sehen sei, welches das Interesse des Mieters an fehlender Störung deutlich überwiege.

Die Regelung des Mietvertrags sei so zu verstehen, dass das Besichtigungsrecht nicht abschließend geregelt sei und in den dort aufgezählten Fällen jedenfalls ein Besichtigungsrecht bestehe.

Besichtigung kann nicht von Bezahlung defekter und neu angeschaffter Haushaltsgegenstände abhängig gemacht werden

Der Mieter könne die Besichtigung auch nicht von der Bezahlung der Spülmaschine abhängig machen. Gegenüber dem aus Art. 14 GG herrührenden Recht auf Duldung der erstmaligen Besichtigung einer Wohnung durch den neuen Eigentümer könne die fehlende Bezahlung von Geldansprüchen nicht geltend gemacht werden, so das Gericht.