In dem zugrunde liegenden Fall hatte im April 2000 ein Vermieter nach Abschluss von Modernisierungsarbeiten von einer Wohnungsmieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt und diese von der Mieterin auch erlangt. Einige Zeit später verlangte der Vermieter zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung. Die Mieterin hielt dies für unzulässig und weigerte sich daher die erhöhte Miete zu zahlen. Der Vermieter erhob daraufhin Klage auf Zahlung der rückständigen Miete.

Kein Anspruch auf rückständige Miete

Das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg entschied gegen den Vermieter. Diesem stehe kein Anspruch auf die rückständige Miete zu, da die Modernisierungsmieterhöhung unwirksam sei. Einem Vermieter stehe es grundsätzlich frei, ob er nach einer Modernisierung die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhe oder die Kosten der Modernisierung umlege. Eine Kumulation von beiden sei grundsätzlich unzulässig.

Zulässige Modernisierungsmieterhöhung nach Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf Basis des nicht modernisierten Zustands

Eine Ausnahme vom Kumulationsverbot sei nach Auffassung des Amtsgerichts zu machen, wenn der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich den nicht modernisierten Zustand zur Grundlage der Ermittlung der ortsüblichen Miete mache. Der Vorbehalt sei ausdrücklich zu erklären, da ohne diese Erklärung der Mieter, der eine modernisierte Wohnung bewohne, davon ausgehen müsse, dass der modernisierte Zustand die Basis für die Ermittlung der ortsüblichen Miete bilden solle. An einem ausdrücklichen Vorbehalt habe es im vorliegenden Fall gefehlt.